Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept este o procedură judiciară cu reguli proprii, gândită să producă un rezultat rapid: eliberarea efectivă a spațiului de către cel care îl folosește sau îl ocupă fără drept. În CPC, această procedură specială este reglementată în Titlul XI – Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept și se aplică atât foștilor locatari (de pildă, chiriași după încetarea contractului), cât și altor ocupanți fără titlu.
Miza practică este dublă: pe de o parte, proprietarul/locatorul obține o hotărâre executorie într-un cadru procedural accelerat; pe de altă parte, pârâtul are posibilitatea de a invoca apărări de fond, dar în limitele specifice acestei proceduri, care nu permite „încărcarea” procesului cu cereri paralele.
Când se aplică procedura specială și de ce contează alegerea ei?
Codul permite reclamantului să aleagă între procedura specială din Titlul XI și procedura de drept comun. Cu alte cuvinte, evacuarea „specială” nu este obligatorie, dar, în majoritatea situațiilor, este preferată pentru că este judecată de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare și cu o hotărâre care este executorie. (Depinde ce înțelegeți prin urgență, se poate întinde pe câteva luni).
Procedura specială este utilizabilă în litigiile privind evacuarea din imobile „folosite” (în special în raporturi de locațiune) sau „ocupate” fără drept, după încetarea titlului ori în lipsa lui. Textul codului definește termenii relevanți (locațiune, locatar, locator, ocupant, proprietar), tocmai pentru a delimita clar sfera de aplicare.
1. Pasul esențial înainte de proces: notificarea prealabilă
În cazul locatarului (chiriaș/arendaș/sublocatar etc.), atunci când dreptul de folosință s-a stins (expirare termen, denunțare, neplata chiriei/arenzii sau alte cauze), locatorul trebuie să notifice în scris locatarul, prin executor judecătoresc, solicitând eliberarea și predarea liberă a imobilului într-un termen de cel mult 30 de zile de la comunicare. Pentru locațiunile pe durată nedeterminată, denunțarea poate ține loc și de notificare de evacuare, iar pentru cele pe durată determinată, notificarea trebuie făcută cu cel puțin 30 de zile înainte de expirare (dacă legea nu prevede altfel).
În cazul ocupantului (o persoană care ocupă în fapt imobilul, alta decât proprietarul sau locatarul), proprietarul notifică în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul în termen de 5 zile de la comunicare.
În practică, multe acțiuni de evacuare se pierd sau se întârzie inutil din cauza unei notificări greșite (necomunicată corect, fără dovadă, transmisă la altă adresă, fără respectarea termenelor ori fără canalul cerut de lege).
Cererile de evacuare formulate în temeiul Titlului XI sunt de competența judecătoriei de la locul situării imobilului, chiar dacă locatarul a părăsit imobilul sau contractul a încetat.
De asemenea, codul instituie o regulă procedurală extrem de utilă în practică: locatarul și ocupantul sunt considerați ca având „domiciliul obligatoriu” la imobilul pe care îl ocupă fără drept, iar dacă imobilul este închis, actele de procedură se afișează la ușa imobilului. Aceasta reduce substanțial manevrele de tergiversare prin „dispariția” pârâtului.
2. Ce se întâmplă dacă pleacă de bunăvoie?
Dacă, după notificare, locatarul sau ocupantul părăsește imobilul, locatorul/proprietarul poate intra în posesie „de drept”, fără să mai fie nevoie de o hotărâre de evacuare. Codul oferă și indicii pentru prezumția de părăsire (încetarea activității economice, încetarea folosirii, returnarea cheilor, ridicarea bunurilor etc.).
În restul situațiilor – adică exact cele care ajung în instanță – urmează procedura judiciară.
3. Judecata cererii de evacuare: rapid, sumar, dar cu drept la apărare
Dacă pârâtul refuză evacuarea după notificare (sau dacă există o renunțare scrisă la notificare, în condițiile legii), reclamantul solicită instanței evacuarea „imediată” pentru lipsă de titlu, prin hotărâre executorie.
Regula este că cererea se judecă cu citarea părților. Există însă o situație particulară prevăzută expres: când evacuarea pentru neplata chiriei se cere în baza unui contract care constituie, pentru plata acestora, titlu executoriu potrivit legii, cererea poate fi judecată fără citare. Judecata se face de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, iar întâmpinarea nu este obligatorie.
Important: pârâtul nu este lipsit de apărări. Poate invoca apărări de fond privind temeinicia cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului. Totuși, pentru a păstra caracterul concentrat al procedurii, codul interzice cererea reconvențională, chemarea în judecată a altei persoane ori chemarea în garanție; astfel de pretenții se valorifică separat.
În plus, instanța poate soluționa, odată cu evacuarea, și plata chiriei/arenzii exigibile (inclusiv cele scadente în cursul procesului), dacă acest capăt este cerut.
4. Hotărârea: executorie. Calea de atac: apel în 5 zile
Hotărârea de evacuare este executorie. Ea poate fi atacată numai cu apel, într-un termen foarte scurt: 5 zile de la pronunțare dacă s-a judecat cu citare, respectiv 5 zile de la comunicare dacă s-a judecat fără citare.
Acest regim explică de ce, în practică, strategiile serioase se construiesc de la început: pe notificare, pe probatoriu și pe formularea cererii, hotărârea pe fond fiind executorie.
Executarea și suspendarea: regula e că nu se suspendă, excepția e strictă
Împotriva executării se poate formula contestație la executare, în condițiile dreptului comun.
Din experiența dosarelor de evacuare, punctele care decid, de regulă, succesul sau eșecul sunt simple și clare: dovada încetării titlului (încetarea locațiunii ori lipsa dreptului de ocupare), notificarea făcută corect și comunicată conform cerințelor legii, identificarea exactă a pârâtului (locatar vs. ocupant) și alegerea capetelor de cerere (evacuare singură sau evacuare plus chirii/arenzi restante).